Los parques industriales de la Ciudad de México (CDMX) consolidan su vocación logística ante la demanda de empresas vinculadas con el e-commerce y otros usuarios demandan de espacios para establecer su operación cerca del mercado de consumo más importante del país.En consecuencia, la región registra por tamaño de inventario, espacio libre y precios, niveles históricos con los que lidera la actividad industrial de México.
Actualmente, los corredores que integran la CDMX registran una disponibilidad de 0.14% , para un inventario de 11.89 millones de m2 que en promedio registra un nivel de renta promedio mensual de hasta 9.15 dólares.
“Los niveles récord definitivamente se van a mantener, sólo se prevé un pequeño impasse en tanto desarrolladores e inversionistas tramitan permisos, más agua y luz en sus bancos de tierra o en las nuevas tierras adquiridas, pero sin duda, la absorción seguirá en crecimiento”, asegura Giovanni D´Agostino, presidente en México y director regional para América Latina de Newmark.Por ende, dice, el proceso que tomará un trimestre beneficiaría a los mercados adyacentes como Bajío y Puebla.En 16 mercados que se monitorean, el inventario nacional clase A llegó al cierre del primer semestre a 81 millones de m2, donde se construyen 4.23 millones de m2 y registra una tasa promedio de disponibilidad de 1.97%, se absorbieron 510 mil m2 y se rentan espacios en un nivel general de $6.59 dólares por m2.
No obstante, de acuerdo con el último reporte de la firma las primeras posiciones son CMDX, Monterrey, Juárez, Tijuana, Guanajuato y Guadalajara.Esta inercia logística de la que incide desde ahora en mercados internos contiguos como Vallejo, Iztapalapa y Naucalpan.
“Vemos oportunidades importantes para expandirnos vía adquisiciones en este tipo de mercados como resultado de la demanda que han creado el homeshoring y nearshoring, a través de compras estratégicas”, detalla Jaime Fasja, Founder y Co-CEO, que en fecha reciente concretó la adquisición de 1.6 millones de pies cuadrados orientados a los sectores manufacturero y logístico en Saltillo y Ramos Arizpe.
Last Mile
Hasta hace un par de años, la demanda de áreas logísticas había sido cubierta por el corredor CTT (Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán), que registró en el lapso de referencia una tasa de absorción neta trimestral negativa de 19 mil 788 m2.
Por lo anterior existe un nivel promedio de renta mensual de hasta $11.89 dólares por m2, valor que en el último año creció 9%.
“La baja actividad relacionada a escasa disponibilidad se ha hecho presente en desocupaciones puntuales en Cuautitlán que impactan directo en la absorción neta, aspecto que generó una absorción bruta de 25 mil m2 con lo cual la tasa de disponibilidad es de menos de 1%”, establecen estadísticas de la empresa de servicios inmobiliarios.Esta dinámica es la que motiva la participación de firmas como CPA, Parks, Fibra MacQuarie, Fibra Danhos, Hines, Vesta, Logicenter y BTSD, todos con proyectos en la zona de referencia.
A la fecha este corredor también conocido como el de la última milla por su alto enfoque en el segmento logístico se mantiene presente al registrar al cierre del primer semestre del año 600 mil m2 de nuevas construcciones.Este bloque sumado a Huehuetoca y lo nuevo en edificación que se integra en la región son los corredores con mayor incorporación de grandes desarrollos enfocados a abastecer la demanda de espacios logísticos.
El alza generalizada por la propia dinámica de cada mercado, adicional al efecto nearshoring, hizo repuntar a Saltillo y Reynosa, pero los valores más altos de renta están en Tijuana con 8.6 y Toluca con 7.19 dólares por m2. En materia de crecimiento, los mercados con mayor dinámica son Monterrey, Querétaro y Ciudad Juárez.
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